Как за 5 шагов определить перспективу взыскания долга с застройщика

Как за 5 шагов определить перспективу взыскания долга с застройщика
Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС
получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию:

+7 (812) 317-76-91

Павел: Я приветствую вас дорогие участники сегодняшней нашей онлайн  встречи. Так. Давайте все вместе подключаемся. Я напомню, меня зовут Павел Кобяк. Я арбитражный управляющий и эксперт по взысканию задолженности.

Сейчас мы подождем немного как все у нас подключатся. Давайте протестируем сейчас нашу с вами аудиозапись, видеозапись, хорошо ли меня видно, слышно. Прошу коллеги написать в чат, поставить плюсики, если меня видно хорошо.

Добрый день Андрей Александрович. Поставьте плюсик минус в чат, чтобы мы сразу отрегулировали все технические вопросы и могли приступить к нашей сегодняшней теме для обсуждения. Отлично, отлично, отлично. Ну, насколько я понимаю, связь хороша, видео тоже хорошо.

Ну что, на улице у нас так же жарко, как и на чемпионате мира по футболу. Коллеги, наблюдаете ли за футболом, за развитием футбола поставьте циферку 1, если да. Нолик, если просто слушайте, как коллеги об этом рассуждают.

Так, это Андрей Штатские подключился. Ну что насчет футбола коллеги, кто следит… Вот, Дарья, отлично. Страсти накаляются особенно сегодня. Будем болеть за наших. Будем верить, что Египет будет сломлен нашей русской душой, нашим русским упорством.

Отлично, отлично коллеги. Ну замечательно. Тогда давайте сегодня потренируемся, так скажем, устроим небольшое мозговое такое мозговой штурм.

Взыскание задолженности с застройщиков

Рассмотрим такую тему, как взыскание задолженности с застройщиков. Пообсуждаем эту тему и через каких-то там четыре-пять часов пойдем болеть за наших. Давайте начнем тогда.

Сегодняшняя наша тема, это тема про взыскание, перспектива взыскания задолженности с застройщика. Почему она была выбрана именно сейчас, да. Ну сейчас лето сейчас большая пора скидок, большая пара рекламы для компаний застройщиков. Если вы обратите внимание на рекламу, которая у нас на улице, то огромное количество рекламной площади нам кричат о том, что купите квартиру там, купите квартиру здесь. Так коллеги, прошу прощения. Поэтому нужно обязательно смотреть и изучать вопрос досконально о выборе застройщика.

Это если переходим к первому вопросу, что кому этот семинар будет интересен. Наш семинар сегодня построен именно для двух категорий людей.

  • Первая категория людей, которая именно только сейчас ищет, где купить можно квартиру.
  • Вторая часть нашего семинара она как раз относится к тем людям, которые уже купили квартиру новостройку да, вложились в нее, но по каким-то причинам застройщик не передал эту квартиру и есть необходимость либо взыскать договор на неустойку за срыв сдачи квартиры.
  • Либо, как один из вариантов произошел вообще отказ от договора и была взыскана вся сумма задолженности с застройщика.

Буквально совсем недавно к нам также обратился клиент с такой же темой по поводу застройщика. И нам стало интересно, насколько эта тема актуальна, какая вообще ситуация на сегодняшний момент именно в процедурах банкротства застройщиков и какая вообще перспектива у людей для того, чтобы взыскать те денежные средства, на которые должны рассчитывать и рассчитывают при выполнении обязательств и заключения договоров.

Давайте начнем с нашего первого слайда, но прежде, чем мы начнем коллеги в чат напишите плюсик, кто вообще сталкивался с покупкой квартиры через… покупкой новостройки, кто сталкивался с застройщиками. Поставьте плюсик в чат и минусик, если вы не сталкивались с этим. Так, ждем коллеги. Так вот Андрей Александрович, так отлично. Отлично, отлично, ага.

Отлично коллеги, но вот по большей части ответов здесь получается еще не сталкивались с этим вопросом. Ну как раз тогда эта информация, она будет для вас актуальна. Ну вот коллеги как раз исправили 50 на 50. Давайте тогда перейдем к нашему первому слайду. Наш первый слайд как раз о статистике. Я попрошу следующий слайд включить.

Процедуры банкротства застройщика

Давайте обратим внимание тогда, мы собрали информацию по изменению количества банкротств, именно касающихся в процедурах банкротства, именно застройщиков и строительных компаний подрядчиков.

Почему мы в принципе объединили эту информацию. Не секрет для всех, что компании-застройщики имеют рядом с собой свои же компании подрядчиков. Это делается для налоговой оптимизации для того, чтобы гарантировать качество выполнения работ, контролировать сроки выполнения работ ну и много масса других причин, по которым застройщики выбирают еще подрядчиков. Кроме того, подрядчики не обязательно компании застройщика, но это могут быть какие-либо еще и знакомые лица для застройщика, которым он доверяет.

Но давайте обратим внимание о статистике, о чем она нам говорит да. Но если вы обратите внимание, то с 2015 года по 17 год количество банкротств компаний подрядчиков, оно растет. Но и соответственно растет оно не просто так, а если вы обратите внимание на синий индикатор это как раз индикатор количества процедур банкротства в отношении именно самих застройщиков.

И, как мы видим, тренд он положительный. Положительный с точки зрения увеличения количества как раз процедур банкротства в отношении застройщиков. А с ними конечно и валятся компании подрядчики.

Все очень даже логично. На сегодняшний момент обратите внимание за 2018 год за начало уже практически чуть больше тысячи дел, связанные с банкротством компаний подрядчиков и компаний застройщиков. Достаточно существенна для того, чтобы обратить внимание в принципе на вопрос как раз перспективы взыскания задолженностей именно с компаний застройщиков.

Что вы сегодня получите от нашего вебинара да, от нашей встречи. Я предлагаю выстроить некий диалог между мной и вами для того, чтобы мы постарались ответить на те вопросы, которые у вас возникают, для того, чтобы мы могли помочь другим людям, которые будут в принципе смотреть в последующем нашу с вами запись при выборе застройщика и определении перспективы его взыскания с него задолженности чтобы они сделали правильный шаг.

Для этого я как раз и предлагаю настроить нам с вами диалог, чтобы обсудить актуальные вопросы. Сразу давайте договоримся о том, что вопросы мы будем все рассматривать в конце нашего…, моего выступления.

Как только я выступлю, мы соответственно сразу все вопросы рассмотрим. Если будут по ходу презентации возникать ну прям очень срочные вопросы да и чтобы мы их не забыли, конечно же пишите, задавайте их и мы постараемся выделить время на их молниеносно скажем ответ.

Давайте начнем тогда со следующего слайда. Забыл напомнить о том, что как раз в конце нашего с вами, моего выступления, мы расскажем небольшие изменения, которые грядут с 1 июля в отношении компаний застройщиков и каким образом положительно или отрицательно эти изменения повлияют на на, на нас с вами граждан, либо компании подрядчиков которые работают с застройщиками.

И так, как я уже говорил, свою презентацию я построил по теме анализа как раз непосредственно для двух категорий людей.

  • Первая категория людей, это те лица, которые в принципе еще не сталкивались с покупкой новостройки да. Но вполне возможно, что они с этим вопросом столкнутся в какой-то перспективе ближайшего будущего, либо длительного да будущего.
  • И вторая часть, это именно те, кто уже приобрёл, уже вступил в договорные отношения с застройщиками. Соответственно им будет интересно посмотреть по сервисам.

Давайте начнем вот для 1-й категории людей, которые еще в принципе не вступали в отношения застройщиков. Что нужно делать да что нужно проанализировать для того, чтобы понять, насколько застройщик перспективен.

Перспективен не только отдать квартиру, построить ее, передать ключи, но и перспективен с точки зрения того, чтобы и возместить какие-то денежные суммы, связанные, например, с невозможностью во-время передать квартиру в срок.

Или как вот к нам обратился клиент, у него была, было… вложил денежные средства в покупку квартиры, но в последующем из-за длительной не передачи денежных средств он был вынужден отказаться от договора. И взыскал денежные средства с застройщика.

Вот как раз, а можно ли эти денежные средства в итоге вернуть?

Вот об этом мы как раз сегодня с вами сейчас и поговорим.

Внешние источники

Итак первое, на что мы предлагаем вам обратить внимание, это внешние источники. Внешние источники, это источники, которые, с помощью которых вы можете собрать информацию, так скажем, вокруг застройщика, которые есть, ареал для застройщика. Самое главное, конечно, нужно посмотреть сайт компании застройщика. Здесь вы посмотрите, насколько сайт современен, актуален. Как давно…

Я вот, например, когда смотрю сайт, я обращаю внимание на следующие вещи, да. И если вам это будет интересно применять их, также попробуйте на других сайтах применить.

  • Мне интересно всегда посмотреть в самом нижнем правом углу всегда есть дата. Всегда все пишут дату создания сайта вот, обратите внимание на эту дайте, дату. Сравните ее с той датой, когда началось строительство в принципе. Если нет…, если есть точнее несоответствие, уже вызывает вопросы определенные. Правда ли, что сайт создан именно когда началось строительство.
  • Второй момент, на который я обращаю внимание, это раздел новости. При достаточно правильном подходе, качественном подходе, добросовестном подходе у застройщика новостная лента, должна постоянно обновляться. Она должна обновляться, я думаю, что у застройщика должно каждый день происходить обновление. Есть один из застройщиков в рамках города Москвы, у него есть свой даже instagram канал в которой он выкладывает каждый день фотографии строительства, этапы прохождения строительства. Все это естественно дублируется в… на сайт. В новостную ленту, поэтому, если вы зайдете к ним на сайт, то увидите, что новостная лента у них постоянно обновляется. Это как раз говорит о том, что застройщик заинтересован в продаже и ведет, показывает реальную, действительную э.. момент строительства. В какой стадии находится сейчас стройка и это как раз необходимо для вас.
  • Кроме того, если у вас возникли какие-то сомнения да, например, по сайту компании, вы также можете через сервис ху из сделать запрос на дату регистрации домена. Вся эта информация она открыта, свободна в доступе, и вы можете посмотреть, а когда домен создан.

То есть если у вас на сайте, например, в нижнем левом углу указана год создания сайта 2016 год, да и стройка вроде началась в 2016 году. А в последующем узнав о дате регистрации домена вы узнаете о 2017 годе, да ну это прям очень себе такой вопрос хороший к застройщикам. Почему он указывает сразу недостоверные данные.

  • Также вы можете зайти на сайте посмотреть на политику конфиденциальности. В политике конфиденциальности, как правило, указывается юридическое лицо, юридическая организация, которая несет ответственность за сайт, за действия на сайте. Вы можете сравнить вообще в принципе совпадает ли застройщик именно с тем лицом, которое декларирует себя на сайте.

Вот, такие вот нехитрые, такие небольшие лайфхаки, так скажем, вы можете применять при работе с сайтом застройщика.

  • Что ещё вы можете почерпнуть из внешних источников и какие это внешние источники. Ну мы определились, что это отзывы о проектах застройщика в сети интернет. Ну я думаю сейчас многие из нас пользуются отзывами, читают форумы и смотрят о том, как ведется застройка, как ведется застройка объекта, как вообще работает застройщик с клиентами, с проблемами, возникающими на стройке, со сроками сдачи. Это все немаловажно.

Если вы действительно захотите немножко углубиться в это, то вы почерпнете из отзывов очень много информации. Но здесь коллеги, я придерживался бы все-таки паритета.

Отзывы, которые есть в интернете, они хороши, но всегда понимайте о том, что эти отзывы да, нужно все равно условно делить пополам.

Потому, что информация, которая в них содержится, она может быть недостоверной и специально сделанной именно конкурентами. А мы с вами, как обычные граждане, ну не сможем в принципе сразу обратить внимание на то, действительно ли это правдивые истории.

Поэтому здесь обращайте внимание и собирайте общую информацию о застройщике. Конечно же вам нужно посмотреть на сайт проекта, отзывы других покупателей в доме, да. Публикации сми.

Очень интересный момент, как посмотреть перспективность взыскания да у застройщика с точки зрения его платежеспособности вообще на сегодняшний момент.

  • Это ипотека от крупных банков. Я думаю, вы видели на сайтах у большинства застройщиков, у них есть прямо раздел соответствующий, что ипотека одобрена следующими банками. Так вот посмотрите и проанализируйте эти банки.

Почему. Когда застройщики приходят к банку, банкам да, для аккредитации они предоставляют достаточно большой объем документов. И эти документы носят характер и финансовый и внутренний характер. Показывают количество работников, финансовые результаты их. Возможность, вообще достаточность денежных средств, активов других для того, чтобы построить объект. Банки вкладывают деньги и дают деньги в ипотеку да только при условии, если они уверены, что действительно застройщик на… в настоящий момент он добросовестный и сможет исполнить свои обязательства.

Поэтому количество, наличие таких крупных банков на сайте застройщика и в действительности подтверждение этой ипотеки да, например таких как сбербанк, втб, другие банки, альфа-банк и так далее, они конечно дают нам с вами определенную уверенность в том, что перспектива взыскания долга именно с этого застройщика она достаточно высокая.

Ну на данный момент. Давайте так коллеги определимся, что на данный момент мы смотрим. Поэтому эти все моменты, вы можете даже взять просто себе, организовать небольшой чек-лист и соответственно провес… сделать галочки, плюсики и минусики тут поставить для определения в последующем, к какому же из застройщиков обратиться для приобретения квартиры.

  • Ну и конечно немаловажным считаем еще и выезд на место стройки.

Почему, ну, например, рядом со мной строится, идут две застройки. Одна стройка ведется компанией, широко известной на рынке Москвы. И вот прям видно, что каждый день люди там работают, что-то делается, постоянно какие-то изменения. И рядом есть другая стройка, в которой изменения происходят ну знаете, наверное, раз в полтора-два месяца. Где-то стекло поставили, где то еще что-то сделали.

Понимаете, то есть приехав туда на место вы уже сразу можете сравнить, посмотреть а действительно ли ведется там работа. А есть ли техника на месте, а насколько они успевают все сделать в соответствии с тем, что они задекларировали на сайте.

Поэтому выезд на место стройки я считаю это обязательным условием для того, чтобы определить перспективность взыскания с застройщика.

Коллеги, сейчас в чат попрошу указать, может быть у вас есть еще другие предложения по внешним источникам, откуда мы можем узнать с вами о перспективе взыскания долга с застройщиков в последующем. Поделитесь своим опытом для того, чтобы в последующем и мы дополним свою презентацию какими-то… возможно новой информацией. Давайте, ждем.

Так, но видимо мы все внешние источники, большинство внешних источников написали.

  • Картотека арбитражных дел Александр Волков, да.

Ну мы к ней подойдем чуть позже. Спасибо вам. Так, коллеги еще, есть ли какие-то предложения?

  • Особенно интересует, вот, отлично, запрос егрн по земле. Отлично, отлично.

Коллеги, те, кто участвовал уже в приобретении новостройки да, как вы определяли, а перспективен ли застройщик с точки зрения взыскания последующих денежных средств с него. В случае, если он каким-либо образом не исполнит свои обязательства. Так. Давайте коллеги, тогда отвечайте.

  • Публичная кадастровая карта. Да Александр, но это вот соотносится с запросом в егрн.

Давайте перейдем пока к следующему слайду. Вы коллеги, если вспомнить сейчас какие-то внешние источники вы пожалуйста их напишите нам в чат, и мы их в последующем обсудим с вами. Также коллеги, те, кто смотрят прямой эфир у нас в в инстаграме, на фейсбуке тоже прошу делиться своими комментариями. Я их буду озвучивать, и мы вместе с вами здесь в общем чате все это обсудим.

Так, ну что, давайте перейдём к следующему слайду. Следующий наш слайд, это как раз внутренние источники сбора информации да. Мы на сегодняшний момент с вами коллеги как раз говорим, еще раз напомню для тех, кто только что присоединился к нам о перспективе, анализе перспективности взыскания долга с компании застройщика. По каким прич…, по какой информации, где ее взять можно, что нужно понять оттуда, как можно понять в итоге.

А сможем ли мы с вами эти денежные средства в последующем взыскать. Внутренние источники, о которых мы указали с вами на следующем нашем слайде, это…, нет, прошу назад вернуть, не торопимся, наличие офиса продаж обязательно.

Для чего офис продаж, вот если сравнивая зарубежный опыт застройщиков да, как если брать, например, застройщиков в том же самом, в той же самой стране Таиланд да, всем нам известная теплая прекрасная страна, то там обязательно всегда будет офис продаж застройщика, но не только офис но и они строят еще даже объекты, сами квартиры, которые будут в последующем приобретать конкретные покупатели.

  • Поэтому в данном случае наличие офиса продаж на мой взгляд это очень положительный плюс для застройщика.

Если вы начинаете искать, то обязательно приезжайте в офис продаж. Посмотрите, что он из себя представляет, где он находится, место расположения, может быть там гараж какой-нибудь и сверху написано: “Продажа квартир, застройщик, приходите”.

Вот как раз вот такой случай был рядом и со мной. Вот та стройка, которая сейчас длительным образом ведется апартаментов, там изначально было какое-то вообще непонятное одноэтажное здание, сделанное ну в принципе из какого-то гаража, наверное, сделали. Ну естественно, что никакого доверия не вызывает это. И только через год компания застройщик возвела небольшой офис, красиво и современно и что уже, конечно, сразу как бы сделало презентабельным самого, самого застройщика. Но при этом никак не сделало презентабельной саму стройку, которая ведется за этим офисом.

Поэтому в офис, на наш взгляд, необходимо также приезжать, посмотреть.

  • Также нужно поговорить с менеджерами по продажам об условиях проведения сделки. Соответствие данных о строительных условиях. Да. Какие условия есть, как они проводят сделки.
  • Вот у меня кстати есть очень хороший вопрос для коллег, для чата. Следующее, на что нужно обращать внимание, это схема оплаты по договору.

Как вы знаете, у нас есть 214 федеральный закон о долевом строительстве и в принципе все застройщики обязаны работать исключительно только по данному закону. И регламент в заключении договора, он четко прописан. И договор долевого участия он обязательно подлежит у нас регистрации с вами в Росреестре. Это позволяет сохранить наши с вами законные права и защитить свои интересы в последующем в случае банкротства застройщика либо какого-то судебного спора.

Вот как вы, возможно встречали…, какие варианты схемы оплаты по договору покупки квартиры новостройки да вы встречали у застройщиков. Вот поделитесь своим мнением коллеги в чате.

Я вот, например, встречал да вот тоже поделюсь сразу для примера встречала договоры предварительные.

Предварительный договор купли продажи. Вызывает вопрос, какой предварительный договор купли продажи? Почему нельзя заключить договор долевого участия, который в принципе говорит о том, что мы приобретаем право требовать передачи квартиры, а здесь предварительный.

Вопросы, вопросы к застройщику. Так коллеги, какие варианты оплаты у вас были, которые не попадают, так скажем, в уровень добросовестности со стороны застройщика. Так, поделитесь своим опытом у нас в чате. Может быть Татьяна Дубкова вы какой-нибудь вариант нам подскажите. Мне вот сейчас подсказывают как раз из чата в инстаграме вариант такой, про вступление в жск.

Тоже вариант. Слышал о таком, когда люди вступают некое жск, платят взносы и в последующем ждут передачи дома

.Вот, Дина написала у нас здесь в чате соглашение о зачете.

Дина, а по подробнее напишите, что за соглашение о зачете. Первый раз встречаю.

Инвестиционный договор, договор займа, вот, вот вот.

Сразу уже конечно коллеги видите, да, какое разнообразие правоотношений встречается с застройщиком, хотя правило одно, только одно правило.

Договор долевого участия. Безнал после регистрации. Да Андрей Александрович отлично, спасибо.

Ну вот видите, сколько много различных вариантов и эти все варианты вот по факту, если они отходят от правил они не должны играть в положительную сторону перспективность взыскания с застройщика денежных средств и защиты ваших интересов.

Если компания пытается получить, привлечь денежные средства за покупку квартиры от вас через какие-либо схемы вы уже должны насторожиться.

  • А сможете ли вы эти денежные средства в последующем вернуть.
  • А сможете ли вы квартиру получить по таким денежным средствам а какие права у вас есть для того, что…  при заключении такого договора.

Но давайте возьмём вот для сравнения, да, например, вот договор долевого участия и договор займа.

Да. Договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Соответственно застройщик по правилам да сразу оговорюсь по правилам никому не имеет право продать больше квартиру эту.

Конечно, он это может сделать. Недобросовестные застройщики делают и по два по три раза продают квартиру. Но добросовестный не имеет права.

Кроме того, по договору долевого участия у нас законом да предусмотрена договорная неустойка за срыв срока передачи квартиры. В договоре займа вы такое не найдете.

Ну возможно вы найдёте проценты, неустойку за, за невозврат займа. Но займ или дал займ, займ вернул, но квартиры то нет у застройщика, у компании да. Нет обязательств передать вам квартиру понимаете да разницу.

И поэтому как раз при анализе вот этих схем оплаты по договору нужно как раз и смотрите перспективность взыскания с застройщика.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС
получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию:

+7 (812) 317-76-91

Если он применяет какие-то схемы, то я бы не дал уже ему стопроцентной гарантии в перспективе взыскания в будущем долга с него.

Вот у нас в статье Дина ответила по поводу соглашения о зачете, что зачет взаимных требований по обязательству. А да, когда покупала к… да-да-да. Ну и общую деловую атмосферу работников именно в самом офисе нужно также подчеркивать подчеркивать именно, приходя в офис.

  • Смотрите, как люди общаются друг с другом. Какой-то дресс код. Может быть они ругаются друг с другом или одеты в джинсы, только в джинсы, джинсы рваные рубашки грязные.

И вообще, это не менеджеры, а прорабы сидят на месте и пытаются продать квартиры, чтобы получить свою заработную плату. Поэтому обращайте внимание коллеги на эти моменты при выборе застройщика и определении перспективности его взыскания с него денежных средств в последующем.

Оценка возводимого объекта его характеристики

Давайте перейдем к нашему следующему слайду. Наш следующий слайд, так, сейчас коллеги. Наш следующий слайд это как раз такой больше юридический момент для нас для всех подчеркнуть о том, какие моменты нужно еще увидеть из документов. Оценка возводимого объекта его характеристики.

Наличие разрешения на строительство.

Это как раз вы вот кто-то из коллег писал об этом в чате на youtube канале об этом. Обязательно скачивайте проектную документацию, смотрите разрешено, строитель… наличие разрешения на строительство. Вот как раз касается моего объекта рядом со мной находящийся, которой строится, сайт был красиво сделан. Мне стало интересно.

Продавать, была красивая цена интересная. Продавались апартаменты, стоимость два с половиной миллиона рублей в Москве. Вот как вы считаете, апартаменты 30 квадратов два с половиной миллиона рублей в Москве, это дорого или дешево коллеги, как считайте. Поставьте плюсик, если дорого и минус, это дешево для Москвы. Как вы считаете коллеги? Сейчас мы сразу посмотрим, кто у нас из Москвы.

Кто знает реальные цены. Так коллеги, как считаете, два с половиной, это дешево? Два с половиной миллиона за 30 квадратов в апартаментах, это дешево или это дорого? Так вот Александр, дешево. Дина дешево. Так еще коллеги Андрей Александрович. Коллеги из инстаграма минус, так, отлично, дешево согласен с вами, дешево. Интересное предложение, согласитесь со мной. Как бы было интересно понять, а что это за застройщики, а что это за проектная документация?

При анализе проектной документации, когда вы выгрузите там указаны конкретные юридические лица застройщики. Указаны про статус земельного участка. Это как раз вот есть у нас с вами в, так скажем, в чек-листе нашем правовое положение земельного участка.

У кого-то эта земля в аренде, у кого-то земля в собственности.

Естественно, когда земля в собственности у этого юридического лица, которое застраивает, да, но это гораздо больше плюс нежели аренда.

Аренда еще как краткосрочная. Кроме того, что я еще подчеркну, поискал в проектной документации. В проектной документации мне было интересно сам застройщик, не был интересен сам застройщик. Юридическое лицо.

И я обратил внимание там указаны ИНН Огрн и мне стало интересно провести финансовый… проверить финансовое положение застройщика.

Вот как раз обратите внимание, это один из следующих пунктов, которые необходимо тоже проверить. Я использовал открытые источники информации. Вы можете использовать spark, integrum, контур фокус, сбис. Их сейчас огромное количество. Можете посмотреть финансовые данные.

Там было некое ООО в качестве застройщика, некое ООО с уставным капиталом 10 тысяч рублей и созданное буквально за полгода до начала старта застройки.

Но вот как вы считаете, разве можно такому застройщику начать доверять на сто процентов? Ну я сомневаюсь.

Навряд ли можно такой компании доверить денежные средства, даже два с половиной миллиона для того, чтобы построить квартиру. Не факт, не факт, что они достроят. Поэтому именно финансовое положение застройщика обязательно проверяйте, смотрите.

Да, существуют на рынке такие варианты, когда застройщик и под каждый конкретный проект открывает свое юридическое лицо. Но в данном случае тогда обращайте внимание на бухгалтерский баланс с точки зрения, а что на бухгалтерском балансе, на балансе этой организации есть. Может быть у нее есть существенные основные средства или может быть земельный участок.

Головная, головная компания застройщик передала вот этой новой компании. Да. Все это нужно проанализировать и понять, а на сколько обеспечен в принципе этот застройщик с точки зрения денежной перспективы взыскании денег с него в последующем. Может на балансе у него есть участок стоимостью в 150 миллионов рублей, ну как бы здесь вопрос тогда, возможно да. Перспектива есть.

Также при анализе юридических документов обращайте внимание на страхование ответственности застройщика. Это обязательное условие.

Посмотрите, а в какой компании застрахован может быть компания из то… Лучше конечно, когда компания, страховая компания, да, она присутствует в топ-50, в топ-30 даже да. Но это уже вопросы бизнеса. Насколько адекватна стоимость этой страховки для бизнеса. Все это в конечном итоге влияет на нашу с вами цену именно при покупке квартиры. Но в любом случае, вы обращаете на это внимание, подчеркните информацию, запишите себе также на листочек, сделайте такой как чек-лист.

Посмотрите также количество возводимых одновременно проектов, от именно одновременно.

Почему коллеги? Очень часто встречается такая ситуация, когда застройщик берет огромный, огромный проект, начинает строить одновременно. Одновременно начинает строить не знаю 10 домов, 10-15 домов. Ну представляете какое колоссальное, какое колоссальное финансовое обеспечение должно быть у застройщика, для того чтобы позволить себе на 15 объектах нанять бригаду, купить стройматериалы, загрузить техникой для того, чтобы это все работало одновременно.

Естественно, не все застройщики смогут подойти к этому вопросу адекватно. Поэтому смотрите на это. Это просто говорит о перспективности в последующем потому, что может быть застройщик не сможет в последующем достроить этот дом в принципе. Обращайте внимание. Давайте перейдем следующему слайду к нашему.

Требования денежного характера к застройщику

Это как раз началась наша с вами часть презентации, которая говорю уже если вы уже приобрели квартиру и у вас возникли требования денежного характера да, денежного характера именно к застройщику.

В данном случае какие варианты, как мы с вами говорили, это договорная неустойка за срыв сроков передачи объекта.

Самые распространенные иски к застройщикам. Требования о возврате денежных средств и здесь отказом от договора в принципе, да, реже встречающиеся обстоятельства. Ну и кроме того, также сюда нельзя не отнести подрядчиков, которые выполнили работы, но в последующем застройщики им не платят ничего.

Я вот в настоящий момент являясь конкурсным управляющим 2-х строительных организаций, строительных организаций подрядчиков. И я вам скажу, что сами контрагенты да этих должников, они конечно же осуществляют предпринимательскую деятельность, действуют на свой страх и риск, но и они находятся в зоне риска, как и граждане по поводу того, что компания не сможет с ними рассчитаться.

Только граждане обеспечены у нас с вами защитой договора закона о долевом участии, а подрядчики строительных организаций нет. У них нет никакой защиты. Так вот, если вдруг у вас возникла необходимость взыскать задолженность с застройщика уже когда у вас есть договор.

И ну давайте возьмем самый простой пример, это взыскание неустойки по договору долевого участия, да. То какие инструменты вы можете использовать для того, чтобы проанализировать перспективность взыскании задолженности с застройщика. Ну самое главное конечно нужно сразу зайти на федресурс, это федеральный реестр сведений о банкротстве, о банкротстве юридических, физических лиц да. О том, если вообще процедура банкротства в отношении должн…, данного застройщика.

Прошу прощения. Как вы понимаете, как бы все может быть. Обязательно обращайте внимание на это. Также следующие, как вот нам как раз здесь писали в чате кто-то из коллег о том, что нужно посмотреть картотеку арбитражных дел и я бы объединил сюда и суды общей юрисдикции, для чего?

Ну картотека арбитражных дел, анализ ее позволит вам посмотреть, а сколько, как много исков вообще в принципе в предпринимательской жизни данного застройщика есть.

  • А платит ли он подрядчиком во-время, а платит ли он налоги вовремя.

Если он этого не делает, то соответствующие государственные органы либо юридической лица они всегда обращаются в суд. В картотеке арбитражных дел, самая продвинутая система, которая на сегодня существует, вы всегда найдете информацию кто подал, на какую сумму подали да. Соответственно небольшие суммы на 100 тысяч рублей, на 50 тысяч рублей они, конечно, не должны определенных вызывать какого-то негатива да.

Конечно, это нехорошо и говорит о том, что застройщик где-то что-то не платит, но это не говорит о том, что перспектива взыскания с него долга, она становится, будет стремиться к нулю. Поэтому это в принципе стройка. Там всегда есть конфликты и эти конфликты иногда не разрешаются путем мирных переговоров.

Что вы можете почерпнуть из судов общей юрисдикции.

  • Из судов общей юрисдикции вы можете почерпнуть информацию о том, как много исков к застройщику от физических лиц. Вот как раз по этой, той же самой договорной неустойке. Посмотрите. Может быть их там 5 всего и это говорит о том, что застройщик практически во-время сдает объект. Ну иногда бывает случается какие-то недоразумения. А может быть там исков 200.

Вот как раз клиент, который к нам обращался за анализом перспективности взыскания задолженности, мы делали огромное такое большое заключение. И вот те моменты, которые я вам рассказываю это малая доля того, что мы проанализировали. Мы в принципе анализируем около 180 различных позиций критериев для того, чтобы дать оценку перспективности взыскания задолженности. И вот при анализе как раз вот этого застройщика да мы обратили внимание на суд общей юрисдикции.

В суде общей юрисдикции по данному объекту было 200 или 300 дел о взыскании договорной неустойки. При таком анализе понятно, что застройщик не сдает вовремя объект. Не сдает вовремя объект, значит у нее есть какие-то проблемы. А есть проблемы, значит нужно понимать, что нужно понимать, что надо сделать быстрее, чтобы взыскать все-таки деньги свои и успеть их получить.

Да, кто-то может, конечно, мне сказать о том, что там двести-триста исковых дел к застройщику, где строится там тысяча квартир, это малая доля, но как бы это просто сигнал.

Мы сейчас в принципе с вами на не говорим о том, что наличие или отсутствие этих дел говорит о перспективности взыскания долга застройщика прямо в стопроцентной гарантии, что да, отсутствие дел сто процентов идите, взыщите.

Нельзя такого сказать, но и нельзя говорить обратно поэтому это всего лишь анализ и сбор информации, необходимой вам для того, чтобы вы могли проанализировать перспективность. Вот и в данном, при выполнении данного поручения так скажем да, для нашего клиента при работе вот с проработкой нашего заключения по перспективности взыскания задолженности застройщика да, мы проанализировали огромное количество дел именно в суде общей юрисдикции.

Причем достаточное количество было связано еще и с отказом от договора долевого участия в принципе, да. То есть люди вообще просто уже перестали ждать, когда же им передадут квартиру. Также обратите внимание на банк данных исполнительных производств и сервис налоговой инспекции о наличии долгов по налогам, сдачи отчетности.

Вся эта информация в принципе она в открытом доступе находится у нас с вами. И ее не составляет труда определить, посмотреть, проанализировать.

  • Например, наличие долгов по налогам у вас сразу сервис выскочит, покажет, что, например, у застройщика если у него есть долг свыше 1000 рублей он прям сразу выводит. Есть задолженность перед налогами свыше 1000 рублей. Коллеги, это такой существенный знак, я бы сказал потому, что ну компания, которая не платит налоги, уже навряд ли, наверное, и вам заплатит.

В принципе тогда. Потому, что налоги заплатят всегда, в первую очередь почему потому, что налоговая блокирует счета, отправляет требования, не выполняешь требования, сразу блокирует все счета. Застройщик просто в принципе не сможет осуществлять свою предпринимательскую деятельность. Поэтому наличие долгов перед налоговой, это существенный критерий. Ну и также остальные источники, все источники, которые я назвал, они как раз открытые и вы вполне самостоятельно можете их… к ним обратиться и просмотреть.

Стоп-факторы относительные

Давайте тогда вот немного с вами резюмируем, перейдем к следующему нашему слайду о том, какие есть стоп-факторы да, классификация стоп факторов. Мы здесь вот упаковали в таком варианте и сделали их в двух критериях. Почему два критерия, да ну первый критерий, это относительный да стоп фактор.

Что такое относительный. Относительный это ну как бы да, есть негативная информация, но риски можно принять и в принципе можно сказать о том, что перспектива взыскания задолженности есть, нужно просто действовать чуть-чуть быстрее. Чуть-чуть быстрее и наперед для того, чтобы вернуть свои денежные средства да.

Ну какие к этим относительным стоп факторам мы указали.

  • Ну задержка сроков сдачи дома не более 180 дней. В принципе это часто встречающаяся практика, случаи до полугода. Как бы ну да это нехорошо, но не критично.

Исполнительные производства не старше двух лет. Да это вы как раз можете почерпнуть из федеральной службы по исполнительным производствам. Отличный вариант посмотрите, нет старше 2 лет тоже такое, как бы, ну плюс-минус да критерий.

  • Прекращении работ на каких-то других объектах застройщика.
  • Прекращение аккредитации застройщиков в одном из крупных банков, да.

Эту информацию вы как раз можете почерпнуть из информации сми. Из сайта застройщика. Но уход 1 большого да банка с точки зрения кредитования, конечно, говорит уже о каком-то негативном тренде. И в данном случае как раз перспектива взыскания долга с застройщика она такая, становится, начинает уменьшаться. Но опять же это не критично да. Один банк мог ушел, уйти только с точки зрения того, чтобы испортить бизнес соотношения. Финансовые показатели хорошие, а вот бизнес отношения испортились.

Поэтому сюда мы отнесли вот такие критерии, которые на наш взгляд как раз говорят да, то, что нужно обратить внимание, но это еще не критично. Ну и конечно же другие, которые посчитайте.

Абсолютные стоп-факторы

  • Абсолютные стоп-факторы да, но абсолютные стоп-факторы, которые мы при выполнении нашего анализа и изготовлении нашего заключения перспективности взыскания задолженности, сюда мы отнесли такие критерии как исполнительное производство не погашено более двух лет.

Это прям такой интересный момент да, то есть есть исполнительное производство, есть застройщик вроде как строят, деньги получают, а исполнительное производство не гасит. Значит судебному приставу не предоставляется либо вся информация о наличии имущества и движении денежных средств. Либо застройщик пытается каким-либо образом уйти от уплаты денежных средств по долгам. Вас это должно насторожить потому, что вы можете там оказаться.

В этом же исполнительном производстве вы также можете положить исполнительный лист и все и три года ждать. Как говорится у моря погоды и ничего не произойдет.

  • Кроме того, конечно, если есть наличие, наличие значительных споров. Ну мы здесь указали на сумму более 100 миллионов рублей потому, что, если вы будете анализировать именно, последнее время анализируя исключительно больших застройщиков да, у которых сумма 100 миллионов рублей, это такая, небольшая сумма.

И у них есть кредиты кредитной линии на полтора, два, три миллиарда рублей, поэтому сумма 100 миллионов рублей. это как бы ну рабочий момент. Но для среднестатистических да застройщиков, это сумма критичная, достаточно большая.

  • Кроме того, если застройщик приостановил продажи, тоже момент. А почему приостановил продажи на данном объекте? Нужно все эти моменты смотреть, устанавливать.
  • Ну и конечно же самый главный стоп фактор для того, чтобы понять, что перспективность взыскания задолженности уменьшается, это подача заявления о банкротстве.

Конечно, в данном случае это уже перспектива взыскания я бы сказал на год минимум. Если уже подано заявление, если вы найдете, что там подано заявление уже нескольких людей и есть перспектива взысканий. Сми начинает говорить о том, что как бы у застройщика проблемы, проблемы, проблемы, проблемы, то перспектива конечно снижается.

Но вот такие вот моменты коллеги, которые мы определили, которые… с которыми мы хотели с вами поделиться да в качество стоп факторов. И, как я говорил, вот небольшим бонусом для того, чтобы нам с вами всем успокоиться и понять, что перспектива взыскания долгов с застройщиков, она на самом деле в будущем я думаю улучшиться да, это как раз вот наш с вами следующий слайд.

Закон о долевом участии

В нашем следующем слайде мы выбрали такие определенные изменения, которые грядут с 1 июля 2018 года. Это закон о долевом участии как раз, который позволяет сохранить наши с вами законные интересы. Именно законные интересы как с точки зрения перспективы взыскания задолженности с застройщика.

  • Но, во-первых, это обязательный опыт не менее 3 лет компании.
  • Наличии разрешения на ввод в эксплуатацию.
  • Объем собственных средств не менее 10 процентов от стоимости объекта.

Существенные критерии коллеги, это критерии, которые позволят нам с вами все чаще ставить вопросы положительные, говорить о положительной перспективе взыскания долга застройщика. Кроме того смотрите, что планируется.

  • Минимальный остаток на счете не менее 10 процентов от стоимости объекта.

Замечательно. То есть вы идете просуживаете договор по неустойке, получаете решение суда, кладете исполнительный лист на расчетный счет, и вы в любом случае должны получить денежные средства потому, что застройщик обязан держать 10 процентов от объекта.

Но объекты, как правило, стоят ну по крайне мере в Москве на мой взгляд где-то от миллиарда, от полутора миллиардов. Да. Соответственно у нее на расчетном счете должно быть там 100, ну даже пусть от 50 миллионов рублей. Поэтому перспектива взыскания задолженности с застройщика высокая в данном случае.

Вот смотрите как законодатель ограничивает застройщика с точки зрения расходов на содержание.

  • Расходы на содержание не могут превышать 10 процентов от стоимости объекта.

Почему. Ну застройщики просто злоупотребляет такими вопросами и на содержание увеличивает эту стоимость всячески пытаясь писать так скажем денежные средства вывести их, снизить налогооблагаемую базу и так далее. Действовать каким-либо образом недобросовестно и так далее.

Но вот обратите внимание коллеги, как считаете, Вот эти вот изменения, которые грядут, позволят нам с вами улучшить перспективу взыскания с застройщика. Поставьте пожалуйста в чат плюсик, если вы поддерживаете также мой положительный настрой и минус, есть ли как бы эту ситуацию не изменит и только ухудшит положение с застройщиками. Так коллеги прошу тоже в инстаграме отписаться в чат здесь.

Поставьте плюсик, если вы считаете, что вот изменения, которые будут в относительно застройщиков, они положительно повлияют. Так отлично Андрей Александрович. Так, Александр считает минус, но не ухудшит. Ну стабильность Александр, стабильность. В нашей стране мы любим стабильность. Дина плюс так, отлично, отлично. Так здесь коллеги в инстаграме, ага. Ну вот в большей части да, все согласны с тем, что изменения, которые грядут, они конечно позволят нам с вами получить положительную перспективу взыскания задолженности с застройщика. Но вот, Светлана спасибо вам за ответ.

Поэтому коллеги давайте смотреть, что будет на рынке дальше. Давайте анализировать соответственно носил… сейчас моя презентация окончена. Я сейчас попрошу меня вернуть на экран на канале youtube. Так коллеги еще раз привет. Давайте посмотрим, какие были вопросы. Понравилось, не понравилось. Коллеги, напишите в чат пожалуйста информативное либо на наш сегодняшний вебинар. Поставьте пожалуйста циферку один, если было информативно. Циферку 2, если у вас есть дополнительные предложения и если есть время, то напишите об этом.

Так коллеги прошу. Все это необходимо наша…, ваша обратная связь для нас необходима, чтобы мы улучшались, делали наши вебинары еще лучше, еще интереснее и для того, чтобы вы получали нужную для вас информацию. Так коллеги, один один, отлично. Спасибо. Так коллеги в инстаграме ага хорошо, хорошо, спасибо коллеги за такую оценку нашей с вами сегодняшней небольшой работы. Отвлечение внимания. По сбору анализа перспективности взыскания.

Соответственно давайте тогда будем немножко закругляться.

Посмотрим на вопросы, которые были у нас с вами в чате заданы и тогда наш обеденный перерыв с вами заканчивается. Пора возвращаться. Тем более сегодня чемпионат мира по футболу. Нам пора всем быстро сделать болельщикам, быстрее сделать работу, успеть к телевизору либо на фан-зоны для того, чтобы поболеть сегодня за наших.

Так Дина вопрос, есть ли практика страхования рисков дольщика неполучение квартиры. Не получение квартиры.

Я думаю, что Дина вот я честно скажу, я лично не сталкивался, но объект страхования я думаю, что я думаю, что есть такое. В моей личной практике такого не было, но со стороны компаний застройщиков и если у них, например, эта компания-застройщик зарегистрирована, застрахован, то я думаю, им не составит труда выдать дольщику такое страхование.

В данном случае, я думаю, здесь вопрос нужно прорабатывать исключительно как раз в компетенции самих страховых компаний. И обратившись к ним, вы всегда найдете ответ. Я думаю, что практика такая должна существовать. Не вижу никакой… Именно вот как раз скорее всего в компаниях, которые застраховали самого застройщика.

Так коллеги, еще есть ли вопросы? Так. Ага. А ну вот Андрей Александрович. Россия должна выиграть сегодня без проблем. Но будем надеяться. Всех пугают египетским нападающим. Я думаю, что наши сегодняшние противостоят. Поэтому коллеги вопросов больше нет. Я рад был, что вы сегодня уделили время для сегодняшней нашей с вами трансляции. Прошлись мы с вами по критериям, анализу, перспективности взыскания задолженности с застройщика.

Если у вас будут вопросы по заключению, по перспективе взыскания обращайтесь, пишите, обращайтесь. Мы подскажем какие-то моменты, также вот она… какие-то источники, где можете почерпнуть информацию. Предлагаю сегодня всем собраться поддержать нашу команду, пожелать им успехов. Желаю вам успехов, хорошего трудового дня. Ну что, болеем за наших. Россия вперед. Всем пока.

 

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС
получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию:

+7 (812) 317-76-91
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Взыскание задолженности в Санкт-Петербурге